¡POR  FIN!

¡Por fin! Vas a escribir la siguiente parte del artículo titulado ¿CUÁL ES? ¿ESTE O EL OTRO? Es el comentario de una lectora.

La respuesta: “Si. Será corto, no más de cuartilla y media, a lo sumo dos para que no se fastidie leyendo. El tema es muy extenso. En un curso de formación de avaluadores se requieren varias horas de clase para enseñar los conocimientos de estadística y otra cantidad de horas para los otros conocimientos. Así que comprenda”.

El tema de un VALOR u otro, es espinoso y lo es por ser motivo de discusiones; algunas bizantinas y otras más bizantinas que las primeras; de desacuerdos entre avaluadores, o entre propietarios sea vendedor o comprador. Ni se diga entre los miembros de una comunidad hereditaria. Cada quien tiene una apreciación del Valor de las cosas porque este “no es un hecho sino una opinión sobre el precio con que más probabilidad se pague por un activo, o los beneficios económicos de poseer un activo”... Regreso al núcleo de este artículo.

Analizaré una fuente de datos, la de los inmuebles en oferta. Una característica universal, la mayoría de los portales advierten que el PRECIO al cual se oferta el inmueble, es una aspiración del propietario. En la misma orientación, la mayoría de los montos se modifican cada cierto tiempo, casi siempre hacia un nivel más alto. Otras peculiaridades sobre el precio son: cambia según el tipo de inmueble y su ubicación en el ámbito territorial urbano, en el ámbito geográfico: dos inmuebles iguales no tienen el mismo precio en dos poblados diferentes. El apremio que tenga el propietario vendedor sea por las razones que fuere.

¿Cuál es el Precio, en consecuencia? Estadísticamente, se obtiene el precio unitario para un inmueble en particular. También se determina para: el conjunto de bienes en venta de la misma clase sean apartamentos, viviendas unifamiliares, locales comerciales, oficinas u otros. Así mismo, se obtiene para un ámbito urbano específico, por ejemplo el de una urbanización, un barrio, una comunidad cerrada. El precio unitario referido es un promedio que puede ser simple o ponderado. Es simple cuando se divide la suma de todos los Precios de Oferta entre la suma de todas las Áreas de todos los inmuebles. El ponderado es una media aritmética más elaborada; toma en cuenta no solo el área y el precio unitario, sino el número de ellos que son iguales, vale decir a título de ejemplo, si son 5 en total, de ellos 2 de un área, 1 de otra y el resto de otra cabida y sus Precios son V y X para los primeros; Y, para el siguiente, y, Z y W para el resto, hay que calcular el promedio con todos los datos.

A estas alturas del “juego estadístico” se puede emitir una opinión y decir: “el mercado de ofertas fija un precio unitario medio de Tantas unidades monetarias por metro cuadrado que multiplicado por el área del inmueble objeto el PRECIO debe ser ESTE”.

En los cálculos se puede ser tan fino como se quiera, como por ejemplo, obtener el mismo precio unitario del inmueble en situación de avalúo ajustando los precios referenciales a su tamaño escriturado. Un penúltimo modo de emitir una apreciación, es analizar todo el conjunto mediante la regresión de múltiples variables, o la más sencilla con una variable.

Hasta aquí la conversación sobre la fuente de los datos de oferta.

Corresponde el turno al análisis de los Precios Protocolizados o Mercado Perfeccionado.

Lo primero a definir es la denominación “Mercado Perfeccionado”. Este es el generado por las  transacciones efectuadas cuyas escrituras fueron presentadas ante el Registro Inmobiliario del ámbito territorial respectivo y asentadas en el Libro del Folio Real del año de la transacción. En ese asiento se identifican al comprador y al vendedor; el precio de venta; la fecha, el número u ordinal de la secuencia trimestral  de la operación y la matrícula del inmueble.

El análisis estadístico básico para estas operaciones es el mismo que para los datos de oferta, pero más elaborado. ¿Qué es eso de más elaborado?

Más elaborado, más trabajado, más estudiado, más sofisticado es la secuencia de acciones mencionada a continuación sin relación de exhaustividad: primero, las operaciones entre familiares cercanos son descartadas; segundo, las transacciones que no superan los cientos de miles, si el resto de ellas son de millones, no se toman en cuenta; tercero, no se mezclan los precios de venta de las viviendas unifamiliares con apartamentos ni la de estos con otras; cuarto, los precios de venta son capitalizados, esto es lo que comúnmente llaman “actualizar” a la fecha; quinto, los precios de venta son homogeneizados a la cabida documentada de lo que se avalúa; sexto, se realiza un análisis estadístico descriptivo e Inferencial a la muestra de datos con los cuales se trabaja. Al final se obtiene una cantidad.

Interrumpe  la señora Petra para comentar: ¡Ay! Señor Nelson, pero he oído decir que la gente no registra el monto verdadero de la venta”.

Puede ser tan cierto como no. Cierto porque en esencia el ser humano es anti tributario; no es de su agrado pagar impuestos. Y “no cierto”  porque en la medida que los ciudadanos pagan sus tributos al Fisco, en esa misma medida se adquieren derechos que nadie absolutamente nadie le puede negar, tenga el cargo que tenga. El problema de fondo es la transparencia u opacidad con la cual se desenvuelve una nación.

Para no extraviar el camino del saber cuál es el PRECIO entre los provenientes de los datos de Oferta y los datos Perfeccionados lo mejor que se puede hacer es retomar el tema.

En una situación tan peculiar como la desarrollada en Venezuela durante las Administraciones Chávez (†) y Maduro, lo prudente, aconsejable, racional  es tomar en cuenta ambos referentes y ponderar el peso específico de uno y otro en la opinión.

“¿Cómo es eso, Sr. Nelson?” Ensayo una idea. Los precios PROTOCOLIZADOS gozan de fe pública, sean menores o no, de los que realmente intuidos por la gente. Los precios de OFERTA son unas aspiraciones válidas para el vendedor, pero pueden cambiar en el transcurso del tiempo. Los PROTOCOLIZADOS son capitalizables y los de OFERTA, no. Aún cuando estos se aumenten progresivamente, tienen un factor minorante generado por la “no concreción de su venta” en el tiempo. Un inmueble puesto en venta a un precio X seis meses anterior a la fecha y no se haya  vendido, es lógico deducir que “X” no es el precio y tampoco uno mayor que “X” es el precio.

Al final, señora Petra, el PRECIO de una propiedad es lo que se documenta. Antes de eso, es la opinión del propietario que aspira vender, el monto de la contraoferta del comprador, y ambas son sesgadas; es la del avaluador que nada tiene que ver con el futuro del inmueble, salvo otro estudio, y por último, es el marcado por el Mercado. El avaluador solo estudia, razona, pronostica y emite juicio sobre el inmueble. Hay más de que hablar.