¿CUÁNTO QUERÉIS?
Es difícil para un escribidor reflejar con sus grafos la musical expresividad de un grupo social, sea de donde quiera que sea y ha notado que el título de estas notas tiene una expresión zuliana. Ella es propia del modo de preguntar de los guajiros; los maracuchos o marabinos; los cañaderos o “cañadienses”, dicho jocosamente entre los zulianos; los perijaneros; riteros de Santa Rita; altagracianos de Los Puertos; cabimeros; lagunilleros; los de Mene Grande; los bachaqueros de la población de Bachaquero y no, los neo profesionales del país; los de Casigua, Encontrados, Santa Bárbara y la colonia......, perdón, no hay colonia Tovar como en la vieja promoción publicitaria de Movistar. Lo más cercano que tienen los zulianos, similar a la población aragüeña, es La Puerta del Estado Trujillo.
Si. “¿Cuánto queréis por la casa esa, tuya?” Es una expresión interrogativa entre conocidos, con cierto giro despectivo, pero muy coloquial y amistosa. Se emplea para preguntar por el precio de venta aspirado para ceder los derechos de propiedad.
La respuesta, en tono irónico, puede ser algo así como “el diez por ciento de lo transado por el banco de Andorra con los dólares de la “Patria Nueva”. Intercambio de palmadas, comentarios y carcajadas saliendo a relucir inmediatamente la expresión numérica. Pero ¿Qué es lo que ocurre? Razónese.
Primero. Responda la pregunta: ¿Quién es el que desea vender? Obviamente, un propietario. Un agente inmobiliario no es y tampoco un avaluador porque ninguno de los dos ejerce el D O M I N I O de los derechos de propiedad.
Segundo. ¿Por qué vende? Simple. Le da la realísima gana. El bien es propiedad de la persona natural o jurídica y en uso de sus atribuciones y con plenas facultades decide desprenderse de aquello.
Tercero. ¿Cómo vende? ¡Uff! Sobran las formas. El propietario lo hace directamente, se busca un amigo, llama a una agencia inmobiliaria o coloca una pancarta, un aviso en la ventana de su casa con un número de teléfono que siempre está ocupado.
Cuarto. ¿Qué vende? El cascaron con, o sin, lo que está adentro, por ejemplo: las lámparas, los tanques plásticos de almacenamiento de agua, el sistema hidroneumático, la jaula de “locas”, perdón, de loros. En fin. Vende lo que quiera vender, sin restricciones de ningún tipo. Sin consideraciones con respecto al monto. Entre más cantidad pueda obtener por lo suyo, mejor.
Quinto. ¿Cuándo vende? Patentemente: cuando le dé la gana. La expresión “dar la gana”, la he incluido dos veces a manera de reflejar que la cesión de derechos sobre algo material no es una acción coercitiva, salvo situaciones extremas, sino voluntaria.
Sexto. ¿Dónde vende? El donde, lógicamente, se refiere a la localidad donde está asentado el bien, pudiendo utilizar una referencia cuantitativa de otro ámbito territorial. La similitud, la calidad, el interés o cualquier otra peculiaridad generan las aspiraciones, válidas por demás.
Séptimo. ¿Cuánto queréis? Si se conoce la psicología del ser humano normal, común y corriente, no afectado por resentimientos ni adiestrado ideológicamente, un propietario pedirá por su bien lo más alto que pueda. Si está por encima del mercado, no importa; por debajo, “¡ni de vaina!” No importa si es dolarizado, es un monto equis. Tampoco importa si es capitalista o comunista, ateo o creyente, masculino, femenino o combinación de estos, rico o pobre, profesional, obrero, estudiante, artista o lo que sea. “Quiero mis cobres, ya y bastante”. Generalmente, siempre es alto para “parlamentar”.
Ahora bien, reflexiónese acerca del papel o la función ejercida por un avaluador. Inicialmente, prestar un servicio profesional. Enfatizo algo muy importante: mi postura no compromete a la Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela (SOITAVE), pero mis argumentos con respecto a la profesionalidad del servicio la expreso sobre la base del Código de Ética imperativo de la profesión de la Ingeniería y la de Valuador o Avaluador. Abierto y cerrado el paréntesis, continuaré. Punto redondo.
No me detendré en la definición del avaluador, pero los peros del ejercicio profesional del avaluador se han “inflacionado” en la medida del correr de los recientes lustros. A ver si puedo resumir:
Uno. El acceso al Registro Público se ha convertido en la tarea del indio. Evidentemente, la instauración del Folio Real y la particularización del registro enfocado hacia el bien y no hacia la persona, genera un problema de logística mayúsculo. Sin embargo, la tecnología ayuda a “solventar” parcialmente los inconvenientes. Surgen las interrogantes: ¿Por qué el Registro Inmobiliario de cada Circuito de cada circunscripción municipal no produce un boletín con las transacciones efectuadas?
La Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela (SOITAVE) es parte del Colegio de Ingenieros de Venezuela (CIV) y este por Ley de su creación es asesor del Estado en materia de su competencia. El avalúo es competencia de SOITAVE y por ende del CIV.
El Ciudadano Registrador de cualquier Circuito Inmobiliario puede asesorarse con cualquier avaluador de su circunscripción para producir ese boletín.
Segundo. El Banco Central de Venezuela dejó de publicar Índices de importancia para el ejercicio de la actividad avaluatoria. Mencionaré los considerados como importantes: Índice de la Construcción clasificado según niveles: Productor y Mayorista; Índice de Precios a nivel de Mayorista de Insumos y, Maquinarias y Equipos de la Construcción clasificado por Agrupación; Índice de Precios al Mayor caracterizado por indicar el General y de la Procedencia, sea Nacional o Importado; Índice de Precios al Mayor. Serie clasificada por agrupaciones.
Esos relativos estadísticos siempre se utilizaron como factor de cálculo para actualizar los precios de anteriores períodos.
Tercero. El MINDUR y las siguientes versiones ministeriales relacionadas con la Ingeniería Civil y de Construcción dejaron de publicar sus listados de P R E C I O S de las Partidas de Construcción con su código COVENIN. El último listado, que recuerde, data del año 2007, cuando el Despacho se denominaba “MINFRA”.
Los precios publicados, al igual que los índices del BCV, fueron referencias significativas para estructurar el aproximado al Costo de Reposición a Nuevo para la aplicación del Método del Coste.
Cuarto. El Precio de Venta de un inmueble cuando está recientemente concluido resulta de sumar lo siguiente: Costo de Construcción; Ganancia Empresarial del Inversionista; Ganancia Empresarial del Vendedor. Si cada Tasa de Máxima Ganancia es el Treinta por Ciento (30 % - Artículo 32. Ley Orgánica de Precios Justos. G.O. 43.040. 23 de enero de 2014), el precio final de la venta es un Sesenta y Nueve por ciento (69 %) mayor que el Costo de Construcción, porque la cadena tiene dos actores en su comercialización. A tenor de lo dicho por el Señor Presidente con relación al precio de un apartamento ¿vendido, arrendado, con derecho a uso y disfrute sin disposición? De la GMVV, el Costo de Construcción sería 29.585,79 USA $ o, en el mejor de los casos, 38.461,54 USA $ presumiendo que al Estado le costó (DIRECTO + INDIRECTO + FINANCIERO) el dinero, dólares, el 30 por ciento del artículo citado. Por cierto: ¿A cuál Paridad? ¿Sicad II, Simadi a la fecha de la noticia? ¿A cuál?
Quinto. La prosperidad material no es potestativa de ninguna ideología. Es intrínseco al ser humano, aún en aquellos impregnados de resentimientos, ideologías totalitarias. Solo los dictadores políticos someten a los pueblos a la miseria, recordar al pueblo cubano.
Coincidencialmente, en los países con regímenes “patricentrados” la inflación es galopante. Los gobiernos que dicen luchar contra el monopolio de la empresa privada se convierten en monopolizadores y latifundistas.
Cabe una expresión de Santa Clara: “Ten cautela en dejarte abatir por la adversidad ni envanecer por la prosperidad”.
Opinar sobre costos, precios y valores es “muy sabroso” cuando el tiempo y el espacio son infinitos. La economía de espacios llama a no extenderse para que el lector se entere, medite, reflexione y saque sus conclusiones.
NELSON ROMERO DÍAZ
25 de abril de 2015
