¡BASTA  DE  DIAGNÓSTICOS!

Nelson Romero Díaz

23 de mayo de 2015

En la precampaña electoral del ’98 Henrique Salas Römer conformó un equipo de asesores con miras a ganar la Presidencia. Formó parte de la célula de análisis del quehacer diario, un inductor de energías positivas; un amigo al cual apodamos “el obviólogo”. Eran los tiempos de “Voluntarios por Venezuela”, una organización creada para sacar del yo interior del venezolano su excelencia con miras a cambiar a este país. La historia contemporánea se encargó de demostrar que “los venezolanos no habíamos aprendido” y como resultado de la desinformación, a estas alturas se está peor que antes que en aquel año.

Y usted señor lector se preguntará ¿Qué tiene que ver esa parte de la historia con el título del artículo? La respuesta no es tan obvia, pero surge de una conversación vía móvil entre hermanos. Recuerde que lo obvio es descomponer un asunto que no lo necesita; es lo elemental, por ejemplo: dos más dos son cuatro, ¡elemental, querido Watson! Y es que los venezolanos nos quedamos en el diagnóstico, siendo ese aspecto un inconveniente porque no se avanza: no se ofrecen soluciones. Por ello se debe decir: ¡Basta de Análisis! ¡Basta de Estudios! ¡Basta de Diagnósticos!

¿Cuál es la solución? Sencilla. Ofrecer soluciones. Para ser breve, haré una lista de cinco proposiciones concretas: una en cada uno de los siguientes temas: político, lo laboral, lo educacional, lo asistencial y lo ciudadano. Léase pues.

Primero. LO POLÍTICO. Lo que Eduardo Fernández llamó una vez “el país político” necesita una limpieza, una depuración, una descontaminación a fondo. Una buena medida sería que ninguno de los “operadores políticos actuales” tenga por el resto de sus días ninguna actividad legislativa, ni participación en los asuntos públicos inherentes; así tengan los años de Matusalén de experticia como tales.

En el pasado lejano, pero no tanto, la gente decía: ¿Hasta cuándo Caldera, Gonzalo Barrios, Carlos Andrés y un largo etcétera? Hoy se dice: ¿Hasta cuando José Vicente, Maduro, los Cabello, los Carreño, los Borges, los Cabeza y otro, pero más largo, larguísimo “otros”?

La actividad política requiere, en este histórico momento, ser ejercida por ciudadanos sobre los cuales no se tenga duda de sus condiciones ciudadanas, intelectuales, espirituales, económicas. Esto que significa: haber pagado sus tributos durante toda su existencia profesional; estar formado tanto en lo académico como en lo común para que su discurso sea ilustrativo e inductor de buenas maneras; no tener conflictos con lo divino, vale decir, ser un militante de su credo y no tener necesidades fuertes de comprar corbatas de marcas en Francia.

Segundo. LO LABORAL. Es necesario recomponer la representación laboral. No debe suceder, por ejemplo, que un constructor tenga en una obra “cinco delegados sindicales; uno por cada sindicato de la actividad”.

Se me ocurre que el triunvirato laboral de la nación debe acordar que, dadas las circunstancias, las jornadas laborales deben aumentarse a 48 horas semanales ya que todos quieren mejorar sus condiciones de vida, ¿verdad?

Algunos privilegios obrero-patronal deben ser revisados, algunos eliminados y otros “refrigerarlos” por un largo período hasta tanto las condiciones de la salud económica del país sean tales que todos puedan descansar en su chinchorro desde el 20 de diciembre de un año hasta el 1° de enero del siguiente año.

Tome en cuenta que el año tiene 365 días por 8 horas son 2920 horas de trabajo-año.

Al dividir entre 50 semanas, resulta 58,40 horas semanales; 9 y 3/4 por cada uno de los 6 días o 8,34, por cada unos de los siete y dos semanas de vacaciones.

¿Cómo es la relación hoy en día? No sé, pero, advertido: No quiero mofarme, ¡ah! Debe ser inferior y siéndolo, ni con el petróleo a 200 USA $ el barril y 4 millones de “pipas” diarias el país aguanta este saqueo.

Tercero. LO EDUCACIONAL. Ningún niño, por muy hijo de papi y mami, o de mamá “autosuficiente”, madre soltera y otras categorías, puede estar en la calle sino en las aulas de clase. ¡Coño! No debe permitirse que la enseñanza primaria de un infante sea la mendicación.

Deben construirse tantas aulas, o salones de clase como sea necesario, hasta tal punto que cada “maestro integral” tenga su aula con 25 alumnos, como máximo. El entrecomillado del término: maestro integral no es burla, sino resaltar las cualidades que debe tener un educador de los primeros niveles de formación.

Lo de la cantidad de aulas aplica a todos los niveles, es una obviedad mencionarlos.

Desde el punto de vista presupuestario, las remuneraciones deben ser correspondientes con el nivel de responsabilidad en la escalera formativa. Igualmente, los recursos para investigación y desarrollo (ID) tienen que ser lo suficientemente ricos en cantidad para que estos procesos tengan un tránsito fluido en su diario que hacer.

En cuanto al contenido formativo, debe ser condición necesaria el adiestramiento de los educandos en matemáticas; idiomas: local y extranjero, incluyendo las nativas; música y lo básico: lenguaje y comunicación, biología, historia universal y de Venezuela, educación en artes. A los maestros que no puedan con las matemáticas, hay que pedirles que se aprendan las tablas del 1 al 9, al derecho y al revés.

Complementaré esta opinión en una segunda fase. Tocaré el tema de lo Asistencial y de lo Ciudadano. Por ahora, Gracias por su generosa contraposición.

LA  FUNCIÓN  SOCIAL  DEL  ARRENDAMIENTO

Nelson Romero Díaz

No se equivoque. El título no tiene nada que ver con el régimen ideológico privilegiado por el equipo de gobierno nacional, empero está íntimamente relacionado con la actividad profesional que desvela a millares de ciudadanos de este territorio llamado Venezuela y de otros confines terráqueos.

¿Qué es el arriendo? En lenguaje común y corriente es “el pacto realizado entre dos prójimos; uno le paga al otro una cantidad de dinero durante un lapso determinado para tener el derecho de uso, goce y disfrute, pero no disposición exclusiva de un bien”. Ese monto amortiza el costo del bien, paga el mantenimiento conveniente y, complementariamente, acumula para reponerlo a nuevo con toda la modernidad que la tecnología incorpora.

Ahora bien, hasta aquí todo parece estar claro, pero surge la pregunta “¿A que se llama “función social”?. El término debe descomponerse en sus dos integrantes: función y social. Función es como todos saben un sustantivo asociado con la actuación de las personas, de las máquinas. El DRAE trae diecisiete (17) acepciones para el vocablo y la primera es: “Capacidad de acción o acción propia de los seres vivos y sus órganos y de las máquinas o instrumentos”. Matemáticamente, se sabe qué una función es la “asignación de un elemento de un conjunto a otro elemento de otro conjunto”. Social, es un adjetivo que tiene dos acepciones, la primera está referida a “perteneciente o relativo a la sociedad o a las contiendas entre unas y otras clases”, esta es para esta opinión lo más importante.

Un arriendo es, implícitamente un factor dinamizador de la economía de un país. Imagine usted a un ama de casa como propietaria de un trompo mezclador – ¡No se extrañe, hay mujeres más determinantes que algunos hombres! –  Lo alquilará. Abonará la cuota mensual de la hipoteca mobiliaria sin prenda de desplazamiento de la propiedad. Ordenará hacer el mantenimiento adecuado. Le pagará al marido para que supervise el uso y lo carreteé de un lado a otro. Adquirirá los alimentos necesarios para darle a comer a la familia, y ahorrará para comprarse otro trompo mezclador, mejorar las condiciones de su vivienda y superar el estado actual de su entorno familiar.

Mientras esto ocurre, el arrendatario terminará la obra que inició. Los cabilleros cortaran y doblarán las barras de refuerzo de la estructura. Los carpinteros preparan los moldes de la pieza a ser encofrada. Los obreros recogen los pedazos de alambre y clavos sobrantes, limpian el encofrado y lo impregnan de aceite quemado. Los plomeros replantean las “arañas” de las instalaciones sanitarias. Los electricistas hacen la misma operación. Cuando todo está listo para vaciar, llega el camionero con el cargamento de sacos de cemento y el “aguatero” con la cisterna para llenar los pipotes, toneles y “pipas” de agua e iniciar, en consecuencia, entonces, el rito del vaciado de la placa de la extensión de la casa del funcionario público para alojar en ella a una sobrina de su madrina sacramental, residente en Santa Elena de Uairen e inscrita en una carrera universitaria que solo se imparte en Santa Bárbara del Zulia.

Le pregunto, amable lector. ¿Considera necesario que explique cuál es la función social del arriendo?

El arrendamiento de un trompo mezclador origina toda una cadena de hechos tan extensa como la imaginación lo permita. Tanto es así que se llega al hecho de que la sobrina de la madrina del funcionario público se compré un cuaderno de cinco materias y un bolígrafo poli cromático para tomar las notas de los libros de la biblioteca de la Casa de estudios construida con el uso del trompo mezclador del contratista ganador de la licitación para erigir el Edificio de la Biblioteca de esa Universidad.

En Venezuela, la promulgación de una nueva Ley de Arrendamiento inmobiliario trajo cola. Esto lo ocasionó los términos, las fórmulas, los criterios y, particularmente, el lugar escogido para dirimir la controversia entre Juan Pueblo y Juana Casado; nada menos y nada más, que la capital de la República así la diferencia se hubiese producido en San Fernando de Atabapo o en el confín más alejado de la capital. Añádale al grupo de catalizadores mencionado, la objetable diferenciación de méritos de las unidades de viviendas por efectos de su localización en los diferentes estados y regiones del país. Lamentablemente, las consignas asociadas a la lucha de clases han generado una merma de la “Función Social del Arrendamiento Inmobiliario” con las amargas consecuencias para propietarios y potenciales arrendatarios.

Los demás comentarios de carácter técnico, socio económico y político ideológico me los reservo, por ahora, para no coartar el derecho a imaginar a cualquier lector de la multiplicación “de los panes” con un arrendamiento inmobiliario.

VENEZUELA.  ¿ES  UNA  PATRIA  ASESINA?

Nelson Romero Díaz

El título verdadero no es una interrogante. Es una afirmación.

Retumba en los oídos: ¡Tu patria es asesina! ¡Tu patria es un cementerio! ¡Tu país es una....ñ!

Resuena como un eco: ¡Ustedes, los venezolanos, no son ciudadanos de un país, sino pobladores de una ranchería! ¡Ustedes no aman a su país, permiten que ustedes mismos lo vuelvan m....!

Reiterativo en el diario caminar sobre las aceras de las vías públicas es la voz: ¡Se perdieron los valores! ¡No hay educación! ¡Son incultos! ¡No tienen idea del valor del tiempo! ¡Son pura guachafita!

Es cierto el desagrado producido por una afirmación tal como que la que la patria propia es asesina. Lo lamentable es no haber  forma ni manera de negarlo o contradecirlo. Un punto previo: es probable que esa afirmación tenga una representación humana; vale decir, alguien con nombre y apellido y no, el concepto del término “patria”, el cual a decir de los patrioteros es sagrado.

Pregúntese: ¿Cómo le niega usted el derecho a expresarse en esos términos al familiar de un prójimo extranjero que lo hayan asesinado en el territorio venezolano? ¿Cómo evita que ese doliente diga lo que es, y lo que no es, en sus círculos más cercanos, acerca de un país que se supone está en vías de desarrollo, que es el más rico en reservas petroleras, tiene oro, hierro y otros minerales, las mujeres más hermosas del Universo?

No hay forma ni manera de evitarlo. Pero también, no podemos caernos a cobas. Venezuela si es verdad, es un cementerio.

Es un camposanto de proyectos públicos inconclusos; de honradeces verbales cambiadas por cuatro lochas y un castillo en la montaña; de discursos sin fin, pero con la creencia de ser los ombligos del mundo. Venezuela es un cementerio de las ilusiones de niños, adolescentes, jóvenes que lo único aprendido es que una bandera tricolor cambió de siete a ocho sus estrellas y su escudo modificó a un caballo galopando al futuro y despidiendo a la colonia que fue su país, por el mismo caballo con la misma carrera, pero en dirección contraria, regresando a ser, nuevamente, la colonia de indios, negros, esclavos, mestizos que fuimos, pero no de España sino de un país antillano que el imperialismo y egocentrismo de un hombre la ha convertido en la referencia más triste que tenga idea el alegre caribeño americano y el resto de América.

Venezuela si es una patria asesina de deseos de prosperidad individual y global; de arraigos patrios, vueltos añicos por la necesidad de la supervivencia; de obras de ornato público destrozadas con el espray de las consignas políticas y de los avisos de poligamias de a tres: ¡Chucha ama a Polyester, Polyester ama a José. José no ama a Chucha!

Escuchar la diaria descalificación de un país no es una cosa de niños; de una partida de dominó, de póker o de Black Jack. No es una escapada de fin de semana a la playa, al mar, a la montaña. No es la aceptación resignada de hacer filas para comprar una medicina y echar chistes, cuentos y anécdotas de cuando Bolívar empeñó las minas de su familia para financiar la Guerra de la Independencia. No es de estar rememorando las hazañas deportivas pasadas, cuando éramos menos y vencedores.

Gran parte del desencanto y desilusión del, y de los venezolanos, lo motiva la depauperación nuestra en comparación con la riqueza de otros, con menos recursos. Quizás un psiquiatra, un psicólogo pueden explicar mejor ese “complejo” agobiante del hermano rico presente en los Presidentes, sobre todo de aquellos que malgastaron las bendiciones divinas criollas y recurren a las de otros países, como si fuésemos colonias, para dar vida a lo que fallece lentamente: la venezolanidad, el orgullo de haber nacido entre los paisajes cuyos puntos extremos son: el Cabo San Román, el nacimiento del río Arari, el del río Intermedio al oeste y el punto de confluencia de los ríos Barimas y Mururuma. O ¿es que acaso no es una bendición de DIOS que hayamos tenido la riqueza monetaria que se esfumó?, recuérdese a Carlos Andrés I y Hugo Rafael, siempre,

No es mucho lo agregativo a estas líneas. Todo se vuelve reiterativo y como un “ritornelo” se busca un responsable que puede ser: o un malhechor nacido en otra Vía Láctea del Universo que conspira contra el país; o una asociación de “prestamistas a premio”, de esos cobradores de intereses por el capital prestado a razón de un veinte por ciento semanal; quizás sea un miembro de la oligarquía Plutoniana que no tiene nada que hacer en su planeta y viene a jodernos el territorio; o de los envidiosos de no haber tenido a un Bolívar, un Páez, un Urdaneta, un Bermúdez, un José María Vargas, un Gual, un España, un Ribas, un Mariscal Sucre, Manuel Piar, Mariño y otros tantos que largaron la vida a caballo por América para que doscientos años después, un infantil capricho de fanático beisbolero haya traído hasta este estado de cosas a un país, aún cuando tuvo los recursos inimaginables incluso a los peores administradores de la Hacienda Pública.

Unos ciudadanos que se respeten no hubieran permitido esto.

¿Cuál será el final de esta historia? ¿Veremos a los culpables de esta miseria implorando piedad cuando una masa enardecida les rodee? No se sabe. A lo mejor no, porque los venezolanos tenemos algo que no tienen muchos otros: la compasión; en ocasiones, excesiva. Solo el temor a llevar dentro de sí “sentimientos de culpa”, ya es de por sí una limitación para ese tipo de reacciones.

¿Qué culpa tienen los jóvenes de haber nacido en un país de pobladores de rancherías físicas y mentales? Ellos, ninguna y alguna. Ninguna porque son los adultos quienes les preparan las autopistas para la prosperidad y sus triunfos. Alguna porque nunca deben permitir el sometimiento de sus vidas a los asuntos que representan muros de contención para sus éxitos.

¿Cuál es la rabia que sienten quienes ocupan ciertas posiciones de poder en la organización Estatal para someter a las bisabuelas, abuelas, madres e hijas a realizar interminables colas bajo el sol, sin agua para intentar comprar un paquete o, dos, de pañales si lleva la partida de nacimiento; el récipe médico para adquirir el medicamento para el control de la diabetes, o de cualquier otra condición sanitaria? Pregunto: ¿Es que los funcionarios se relamen las comisuras labiales viendo ese espectáculo? ¿Les gusta emular al pueblo cubano y otros que han vivido bajo la égida del comunismo? El valiente da respuestas. El cobarde se ríe.

22 de mayo de 2015

¡POR  FIN!

¡Por fin! Vas a escribir la siguiente parte del artículo titulado ¿CUÁL ES? ¿ESTE O EL OTRO? Es el comentario de una lectora.

La respuesta: “Si. Será corto, no más de cuartilla y media, a lo sumo dos para que no se fastidie leyendo. El tema es muy extenso. En un curso de formación de avaluadores se requieren varias horas de clase para enseñar los conocimientos de estadística y otra cantidad de horas para los otros conocimientos. Así que comprenda”.

El tema de un VALOR u otro, es espinoso y lo es por ser motivo de discusiones; algunas bizantinas y otras más bizantinas que las primeras; de desacuerdos entre avaluadores, o entre propietarios sea vendedor o comprador. Ni se diga entre los miembros de una comunidad hereditaria. Cada quien tiene una apreciación del Valor de las cosas porque este “no es un hecho sino una opinión sobre el precio con que más probabilidad se pague por un activo, o los beneficios económicos de poseer un activo”... Regreso al núcleo de este artículo.

Analizaré una fuente de datos, la de los inmuebles en oferta. Una característica universal, la mayoría de los portales advierten que el PRECIO al cual se oferta el inmueble, es una aspiración del propietario. En la misma orientación, la mayoría de los montos se modifican cada cierto tiempo, casi siempre hacia un nivel más alto. Otras peculiaridades sobre el precio son: cambia según el tipo de inmueble y su ubicación en el ámbito territorial urbano, en el ámbito geográfico: dos inmuebles iguales no tienen el mismo precio en dos poblados diferentes. El apremio que tenga el propietario vendedor sea por las razones que fuere.

¿Cuál es el Precio, en consecuencia? Estadísticamente, se obtiene el precio unitario para un inmueble en particular. También se determina para: el conjunto de bienes en venta de la misma clase sean apartamentos, viviendas unifamiliares, locales comerciales, oficinas u otros. Así mismo, se obtiene para un ámbito urbano específico, por ejemplo el de una urbanización, un barrio, una comunidad cerrada. El precio unitario referido es un promedio que puede ser simple o ponderado. Es simple cuando se divide la suma de todos los Precios de Oferta entre la suma de todas las Áreas de todos los inmuebles. El ponderado es una media aritmética más elaborada; toma en cuenta no solo el área y el precio unitario, sino el número de ellos que son iguales, vale decir a título de ejemplo, si son 5 en total, de ellos 2 de un área, 1 de otra y el resto de otra cabida y sus Precios son V y X para los primeros; Y, para el siguiente, y, Z y W para el resto, hay que calcular el promedio con todos los datos.

A estas alturas del “juego estadístico” se puede emitir una opinión y decir: “el mercado de ofertas fija un precio unitario medio de Tantas unidades monetarias por metro cuadrado que multiplicado por el área del inmueble objeto el PRECIO debe ser ESTE”.

En los cálculos se puede ser tan fino como se quiera, como por ejemplo, obtener el mismo precio unitario del inmueble en situación de avalúo ajustando los precios referenciales a su tamaño escriturado. Un penúltimo modo de emitir una apreciación, es analizar todo el conjunto mediante la regresión de múltiples variables, o la más sencilla con una variable.

Hasta aquí la conversación sobre la fuente de los datos de oferta.

Corresponde el turno al análisis de los Precios Protocolizados o Mercado Perfeccionado.

Lo primero a definir es la denominación “Mercado Perfeccionado”. Este es el generado por las  transacciones efectuadas cuyas escrituras fueron presentadas ante el Registro Inmobiliario del ámbito territorial respectivo y asentadas en el Libro del Folio Real del año de la transacción. En ese asiento se identifican al comprador y al vendedor; el precio de venta; la fecha, el número u ordinal de la secuencia trimestral  de la operación y la matrícula del inmueble.

El análisis estadístico básico para estas operaciones es el mismo que para los datos de oferta, pero más elaborado. ¿Qué es eso de más elaborado?

Más elaborado, más trabajado, más estudiado, más sofisticado es la secuencia de acciones mencionada a continuación sin relación de exhaustividad: primero, las operaciones entre familiares cercanos son descartadas; segundo, las transacciones que no superan los cientos de miles, si el resto de ellas son de millones, no se toman en cuenta; tercero, no se mezclan los precios de venta de las viviendas unifamiliares con apartamentos ni la de estos con otras; cuarto, los precios de venta son capitalizados, esto es lo que comúnmente llaman “actualizar” a la fecha; quinto, los precios de venta son homogeneizados a la cabida documentada de lo que se avalúa; sexto, se realiza un análisis estadístico descriptivo e Inferencial a la muestra de datos con los cuales se trabaja. Al final se obtiene una cantidad.

Interrumpe  la señora Petra para comentar: ¡Ay! Señor Nelson, pero he oído decir que la gente no registra el monto verdadero de la venta”.

Puede ser tan cierto como no. Cierto porque en esencia el ser humano es anti tributario; no es de su agrado pagar impuestos. Y “no cierto”  porque en la medida que los ciudadanos pagan sus tributos al Fisco, en esa misma medida se adquieren derechos que nadie absolutamente nadie le puede negar, tenga el cargo que tenga. El problema de fondo es la transparencia u opacidad con la cual se desenvuelve una nación.

Para no extraviar el camino del saber cuál es el PRECIO entre los provenientes de los datos de Oferta y los datos Perfeccionados lo mejor que se puede hacer es retomar el tema.

En una situación tan peculiar como la desarrollada en Venezuela durante las Administraciones Chávez (†) y Maduro, lo prudente, aconsejable, racional  es tomar en cuenta ambos referentes y ponderar el peso específico de uno y otro en la opinión.

“¿Cómo es eso, Sr. Nelson?” Ensayo una idea. Los precios PROTOCOLIZADOS gozan de fe pública, sean menores o no, de los que realmente intuidos por la gente. Los precios de OFERTA son unas aspiraciones válidas para el vendedor, pero pueden cambiar en el transcurso del tiempo. Los PROTOCOLIZADOS son capitalizables y los de OFERTA, no. Aún cuando estos se aumenten progresivamente, tienen un factor minorante generado por la “no concreción de su venta” en el tiempo. Un inmueble puesto en venta a un precio X seis meses anterior a la fecha y no se haya  vendido, es lógico deducir que “X” no es el precio y tampoco uno mayor que “X” es el precio.

Al final, señora Petra, el PRECIO de una propiedad es lo que se documenta. Antes de eso, es la opinión del propietario que aspira vender, el monto de la contraoferta del comprador, y ambas son sesgadas; es la del avaluador que nada tiene que ver con el futuro del inmueble, salvo otro estudio, y por último, es el marcado por el Mercado. El avaluador solo estudia, razona, pronostica y emite juicio sobre el inmueble. Hay más de que hablar.

¿CUÁL ES? ¿ESTE O EL OTRO?

Para quienes estudiamos ingeniería, el título de esta pieza trae a la memoria el Principio de Incertidumbre de Heisenberg. Este es un tema de mecánica cuántica, que bien entendido podría aplicarse al tema inmobiliario actual.

“Este o el otro” tiene varios componentes, a saber: uno, ¿cuál es la referencia para la interrogante del título?; dos, ¿Cuál es este?; tres, ¿Cuál es el otro?; cuarto, ¿cuál es el fundamento de este y cual el del otro? Toda la incertidumbre creada tiene a continuación sus respuestas sin consultar a la audiencia ni llamar a un amigo, elegir a uno de la mitad u otro de la otra mitad.

Se responde el interrogatorio siguiendo los cánones establecidos en los cuestionarios de las épocas escolares ya pasadas o en los sumarios policiales. Léase entonces:

Pregunta uno: La referencia generadora de la interrogante del título es el término “PRECIO”. Si, el precio. El precio al cual puede vender un propietario los derechos a ejercer el dominio sobre una “cosa”. La cosa es un término jurídico, damas y caballeros, porsia.

En la generalidad de los momentos, una persona se crea un mar de dudas porque se debate entre “vender por lo que en la intimidad de su ser cree que vale su propiedad”, “por lo que la gente le comenta”, “por el costo de adquisición de una vaina nueva, pero más pequeña porque la familia la integran el matrimonio, las mascotas y la hija del compadre de allá de La Paragua que se vino a estudiar en la capital”, ”por el valor comercial que está tomando el vecindario”; “por lo que quiera pagarle el constructor que le interesa el terreno y no la vivienda”. En fin, son tantas las preguntas que ellas solas bien valdrían una cuartilla.

Pregunta dos. ¿Cuál es este? La opinión que acerca del valor del inmueble le dio Paco a los propietarios, quienes durante la entrevista generada por la actividad avaluatoria, intercambiaron pareceres. Paco es fanático de los Leones; ellos, del Magallanes y ¡ay! Surgió la duda, desconfiaron del resultado y le cogieron “tirria” al asesor. El esmero de Paco en la presentación del resultado y su fundamento técnico esgrimido, los datos comparables y el análisis de tendencia del mercado actual les resultó una falacia. El recelo generado por el “fanatismo” beisbolero privó más que la “argumentación técnica”.

Pregunta tres: ¿Cuál es el otro? La referencia monetaria que otro avaluador les informó. Este profesional resultó ser fanático del Caracas y en un gesto de solidaridad, redactó un informe de “dos hojitas”. Al pie de la segunda, Francisco, no el Papa sino el estudioso del valor, concluía así:

“los precios de referencia del mercado inmobiliario actual generan una relación de “X Bs/m2” que multiplicado por el área que aparece en los papeles de propiedad es el precio de venta. Así lo decido.”

Volvió a privar el fanatismo y un aderezo: el interés particular de unos y otros; unos, por vender más caro y otro, por cobrar más dinero.

La cantidad de la relación: unidades monetarias entre áreas ofertadas ha sido omitida para proteger la identidad del testigo de excepción, “colaborante” del autor de este artículo.

Pregunta cuatro. ¿Cuál es el fundamento de este y cuál el del otro? Aclárese un asunto: Este, es a los efectos de la secuencia es la opinión dada en la pregunta tres y, obviamente, el otro es el de la pregunta dos. En razón de esto, trataré de sintetizar al máximo y, solo para efectos de la extensión de este artículo, el basamento para emitir una opinión.

El análisis estadístico puede ser Descriptivo o Inferencial. Luis Deseda Medina enseño en sus disertaciones estadísticas del Módulo de Avalúo Inmobiliario de la USB, en tiempos del siglo pasado, el manejo de los datos comparables.

Como ocurre con todos los conocimientos, la estadística como ciencia ha crecido y si es cierto que con ella se “pueden hacer muchas fantasías numéricas”, también es cierto que las medidas de tendencia central orientan debidamente la opinión del valor.

Hoy en día, en SOITAVE, Roberto Piol Puppio es un abanderado en la búsqueda de soluciones estadísticas para poder explicar un resultado; tal ha sido su labor investigativa que fue premiado su trabajo presentado en el último Congreso de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV).

El tema estadístico es, por sí solo, un artículo de varias partes. Por lo pronto, Paco, Francisco y los propietarios se han sentado a tratar de dilucidar el desenlace de este capítulo. “¿Cual es? ¿Este o el otro?”. Eso sí, “cada carnero con su ovejita”. ¿Tendrá paciencia para seguir leyendo?