¿CUÁL ES? ¿ESTE O EL OTRO?

Para quienes estudiamos ingeniería, el título de esta pieza trae a la memoria el Principio de Incertidumbre de Heisenberg. Este es un tema de mecánica cuántica, que bien entendido podría aplicarse al tema inmobiliario actual.

“Este o el otro” tiene varios componentes, a saber: uno, ¿cuál es la referencia para la interrogante del título?; dos, ¿Cuál es este?; tres, ¿Cuál es el otro?; cuarto, ¿cuál es el fundamento de este y cual el del otro? Toda la incertidumbre creada tiene a continuación sus respuestas sin consultar a la audiencia ni llamar a un amigo, elegir a uno de la mitad u otro de la otra mitad.

Se responde el interrogatorio siguiendo los cánones establecidos en los cuestionarios de las épocas escolares ya pasadas o en los sumarios policiales. Léase entonces:

Pregunta uno: La referencia generadora de la interrogante del título es el término “PRECIO”. Si, el precio. El precio al cual puede vender un propietario los derechos a ejercer el dominio sobre una “cosa”. La cosa es un término jurídico, damas y caballeros, porsia.

En la generalidad de los momentos, una persona se crea un mar de dudas porque se debate entre “vender por lo que en la intimidad de su ser cree que vale su propiedad”, “por lo que la gente le comenta”, “por el costo de adquisición de una vaina nueva, pero más pequeña porque la familia la integran el matrimonio, las mascotas y la hija del compadre de allá de La Paragua que se vino a estudiar en la capital”, ”por el valor comercial que está tomando el vecindario”; “por lo que quiera pagarle el constructor que le interesa el terreno y no la vivienda”. En fin, son tantas las preguntas que ellas solas bien valdrían una cuartilla.

Pregunta dos. ¿Cuál es este? La opinión que acerca del valor del inmueble le dio Paco a los propietarios, quienes durante la entrevista generada por la actividad avaluatoria, intercambiaron pareceres. Paco es fanático de los Leones; ellos, del Magallanes y ¡ay! Surgió la duda, desconfiaron del resultado y le cogieron “tirria” al asesor. El esmero de Paco en la presentación del resultado y su fundamento técnico esgrimido, los datos comparables y el análisis de tendencia del mercado actual les resultó una falacia. El recelo generado por el “fanatismo” beisbolero privó más que la “argumentación técnica”.

Pregunta tres: ¿Cuál es el otro? La referencia monetaria que otro avaluador les informó. Este profesional resultó ser fanático del Caracas y en un gesto de solidaridad, redactó un informe de “dos hojitas”. Al pie de la segunda, Francisco, no el Papa sino el estudioso del valor, concluía así:

“los precios de referencia del mercado inmobiliario actual generan una relación de “X Bs/m2” que multiplicado por el área que aparece en los papeles de propiedad es el precio de venta. Así lo decido.”

Volvió a privar el fanatismo y un aderezo: el interés particular de unos y otros; unos, por vender más caro y otro, por cobrar más dinero.

La cantidad de la relación: unidades monetarias entre áreas ofertadas ha sido omitida para proteger la identidad del testigo de excepción, “colaborante” del autor de este artículo.

Pregunta cuatro. ¿Cuál es el fundamento de este y cuál el del otro? Aclárese un asunto: Este, es a los efectos de la secuencia es la opinión dada en la pregunta tres y, obviamente, el otro es el de la pregunta dos. En razón de esto, trataré de sintetizar al máximo y, solo para efectos de la extensión de este artículo, el basamento para emitir una opinión.

El análisis estadístico puede ser Descriptivo o Inferencial. Luis Deseda Medina enseño en sus disertaciones estadísticas del Módulo de Avalúo Inmobiliario de la USB, en tiempos del siglo pasado, el manejo de los datos comparables.

Como ocurre con todos los conocimientos, la estadística como ciencia ha crecido y si es cierto que con ella se “pueden hacer muchas fantasías numéricas”, también es cierto que las medidas de tendencia central orientan debidamente la opinión del valor.

Hoy en día, en SOITAVE, Roberto Piol Puppio es un abanderado en la búsqueda de soluciones estadísticas para poder explicar un resultado; tal ha sido su labor investigativa que fue premiado su trabajo presentado en el último Congreso de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV).

El tema estadístico es, por sí solo, un artículo de varias partes. Por lo pronto, Paco, Francisco y los propietarios se han sentado a tratar de dilucidar el desenlace de este capítulo. “¿Cual es? ¿Este o el otro?”. Eso sí, “cada carnero con su ovejita”. ¿Tendrá paciencia para seguir leyendo?